Vous êtes ici : >

Marchés immobiliers du bassin genevois : le retour de la frontière

Evolution du coût de l'Immobilier dans le bassin lémanique de 2004 à 2014 

l'écart de prix aurait plus que doublé entre les deux côtés de la frontière


 

Comment comparer le niveau des prix des appartements et leur évolution entre le canton de Genève et la zone frontalière française : nous avions sélectionné en 2004 deux appartements récemment vendus de part et d'autre de la frontière, l'un au Grand Saconnex, l'autre à Ferney-Voltaire, distants de un kilomètre et dont les caractéristiques étaient si comparables que leurs adresses disposaient du même nom de rue.

Nous avions analysé les caractéristiques de chacun de ces deux appartements, examiné les modalités de calcul de leurs surfaces (différentes dans le canton de Genève et en France) et converti les prix de vente en fonction de la parité des monnaies.

La comparaison des prix de vente de ces deux appartements dont vous pouvez retrouver le détail sur www.damiers.immo donnait le résultat suivant :

Ecart de prix entre les deux appartements de référence vendus en 2004

 

 

GRAND SACONNEX

FERNEY-VOLTAIRE

Prix en €/m² surface française

5 369 €

3 049 €

Niveau comparé des prix

176

100

 

La mesure l'écart s'effectuait à cette époque dans un contexte de rattrapage relatif des prix entre la zone frontalière française et le canton de Genève :

 

- après la chute des prix au début des années 90, la reprise du secteur immobilier caractérisée par la hausse des prix était survenue dès 1998 dans le Pays de Gex et plus tardivement dans le canton de Genève

 

- le rythme de progression des prix avait été fort à Genève au début des années 2000 mais quand même nettement inférieur au rythme de progression des prix dans le Pays de Gex

 

 

Dans les deux zones, on notait simultanément un rapprochement des prix de vente de l'immobilier ancien avec les prix de vente de l'immobilier neuf, signe de tensions sur ces marchés dues à une forte demande et à une insuffisance de l'offre de logements, et une baisse des taux de rendement pour les biens immobiliers achetés en 2004, le niveau élevé des prix immobiliers ne permettant pas d'assurer un taux de rendement standard pour ce type d'actif.

Dix ans après, nous avons voulu mesuré l'évolution de cet écart de prix de vente.

 

Nos deux appartements de référence n'ayant pas fait l'objet d'une nouvelle vente en 2014, nous avons examiné l'ensemble des ventes intervenues dans leur ensemble immobilier respectif, dans les trois bâtiments en Propriété Par Etage côté Grand Saconnex et dans le bâtiment de 18 appartements de la copropriété côté Ferney-Voltaire.

Nous avons appliqué le niveau de prix constaté en 2013 et en 2014 sur leurs ensembles immobiliers aux deux appartements de référence pour construire une estimation de leurs prix de vente.

 

Ecart des estimations de prix entre les deux appartements de référence en 2014

 

 

Grand Saconnex

Ferney-Voltaire

Estimation € / surface française

12 093

4 263

Niveau comparé des estimations

283

100

 

 

Sur la base de cet exemple, l'écart des prix de vente d'appartements similaires entre Grand Saconnex et Ferney Voltaire aurait plus que doublé dans les dix dernières années.

 

Cette mesure s'effectue dans un contexte très différent de celui de 2014 : les prix immobiliers ont augmenté plus vite à Genève que dans le pays de Gex sur la dernière période de 10 ans. La crise économique de 2008 et la baisse des taux d'intérêt (proche de 0 en France et négatif en Suisse) ont rétabli l'intérêt de l'immobilier comme valeur de rendement.

 

L'impact de la variation du taux de change (1,50 franc suisse pour un euro en 2004 et 1,20 franc suisse pour un euro en 2014 dans notre étude) compte pour 46 % dans l'augmentation de l'écart de prix estimés.

 

Cet impact du taux de change sur la comparaison des prix immobiliers transfrontaliers s'est encore accru depuis l'abandon pat la Banque Nationale Suisse en date du 15 janvier 2015 du cours plancher de 1,20 franc suisse pour 1 euro, le taux de change oscillant désormais aux environs de 1,08 franc suisse pour 1 euro.

Cela constitue un gain de pouvoir d'achat conséquent pour les détenteurs de franc suisse qui achètent leur bien immobilier en France en euros.

 

 

L'écart des prix immobiliers et les variations du taux de change depuis 2004 aurait dû conduire selon la théorie économique à un déplacement de population en zone française frontalière où les biens immobiliers sont devenus comparativement nettement moins coûteux qu'à Genève, réduisant dans un second temps l'écart de prix constaté entre les deux zones, l'augmentation de la demande devant tirer les prix à la hausse en zone frontalière.

 

Nous n'observons pas actuellement ce mouvement  vers la zone frontalière française.

La situation transfrontalière est marquée par des incertitudes sur la situation des travailleurs frontaliers concernant l'attribution des permis de travail ou par l'accroissement des coûts de couverture sociale. Ces incertitudes et l'accroissement de ces coûts ont même entraîné des déplacements inverses, certains résidents en France frontalière désirant s'installer ou se réinstaller dans le canton de Genève ou le canton de Vaud voisin.

 

Les analyses des marchés immobiliers faites il y a dix ans en terme de dépassement de la frontière ( selon lesquelles les variables traditionnelles des marchés immobiliers dans la fixation des prix tiendraient dans l'avenir un rôle plus important que celui des différences nationales) et de déplacement de la frontière ( selon lesquelles les écarts de prix immobiliers entre la zone frontalière française et le canton de Genève allait continuer à se réduire) ne se sont pas concrétisés : sur les marchés immobiliers du bassin genevois, la frontière est de retour.

 

 

Gilles CORBET

 

18/10/2015 Tout l'Immobilier E.mail : tho@toutimmo.ch

02/10/2015 message sur site internet :

Le Pays Gessien, Le Dauphiné Libéré, Economie Matin

Le Matin, Le Temps, La Tribune de Genève

02/10/2015 message par E.mail

info@lecourrier.ch , info@lacote.ch, RTSinfo-geneve@rts.ch, redaction@ghi.ch