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Prix de vente comparaison : Genève - Pays de Gex

EVOLUTION DES PRIX DE VENTE DES APPARTEMENTS ENTRE 2004 ET 2014

L'ECART ENTRE GENEVE ET LE PAYS DE GEX A PLUS QUE DOUBLE


 

Il y a dix ans, nous avions comparé deux appartements vendus au 1er semestre 2004, distants d'un kilomètre mais situés de part et d'autre de la frontière, à proximité de l'aéroport de Genève : le premier se trouvait route de Colovrex à Grand Saconnex côté suisse, le second chemin de Colovrex à Ferney-Voltaire, côté français.

Le tableau ci-dessous résumait les termes de la comparaison :

 

GRAND SACONNEX

FERNEY-VOLTAIRE

Adresse

route de Colovrex

chemin de Colovrex

Année de construction

1987

1990

Niveau de construction

Rez de chaussée + 1 + combles

Rez de chaussée + 1 + combles

Nombre d'appartement

10

18

Statut juridique

Propriété par étage

Copropriété

Etage de l'appartement

1er étage + combles

1er étage + combles

Descriptif de l'appartement

Hall d'entrée, cuisine équipée, séjour avec loggia (9m2), 1 chambre, mezzanine (20m2), salle de douche avec WC, cave, chauffage collectif gaz, parking en sous-sol

Hall d'entrée, cuisine équipée ouverte, séjour avec loggia (11 m²), 2 chambres, mezzanine (10m2), WC, salle de bains avec WC, chauffage individuel électrique

Date de vente

04/05/2004

12/01/2004

Prix de vente

580 000 CHF

196 730 €

Surface genevoise surface de vente OCL

112,50 m2

101,90 m²

Surface française surface loi Carrez

72,01 m2

64,51 m2

Nous rappelions alors que, avec des caractéristiques proches, ces deux appartements se situaient dans deux immeubles avec des différences notables :

- L'immeuble du Grand Saconnex était entouré de deux immeubles de conception identique, l'un situé à l'avant, l'autre situé sur le côté. L'immeuble de Ferney-Voltaire construit en forme de U était lui indépendant.

- L'immeuble de Grand Saconnex disposait d'un niveau supplémentaire en rez-de-jardin situé en-dessous du niveau du rez-de-chaussée. Les jardins privatifs y étaient grands, tandis que les jardins privatifs de l'immeuble de Ferney-Voltaire étaient exigus.

- L'immeuble de Grand Saconnex disposait de parties et d'équipements communs (parking en sous-sol, hall d'entrée et distribution d'étage, chauffage collectif) qui étaient absents de l'immeuble de Ferney-Voltaire.

- La construction de l'immeuble de Grand Saconnex était globalement de meilleure qualité que celle de l'immeuble de Ferney-Voltaire.

 

 

Sur la base d'un taux de change de 1 CHF = 0,666 €, soit 1 € = 1,50 CHF, nous avions alors calculé pour les deux appartements leurs prix en € par mètre carré de surface française.

 

Ecart de prix par m² entre les deux appartements en 2004

 

 

GRAND SACONNEX

FERNEY-VOLTAIRE

Prix en €/m² surface française

5 369 €

3 049 €

Niveau comparé des prix

176

100

Après avoir rappelé qu'une partie de l'écart des niveaux de prix se justifiait par les différences intrinsèques des deux biens, nous avions replacé cette comparaison dans le cadre des caractéristiques de l'évolution des marchés immobiliers de 2004 :

- une augmentation forte des prix immobiliers sur le canton de Genève et une croissance exponentielle des prix sur les marchés immobiliers frontaliers.

- un rapprochement des prix de vente de l'immobilier ancien avec les prix de vente de l'immobilier neuf, signe de tensions sur ces marchés dues à une forte demande et à une insuffisance de l'offre de logements,

- un taux de rendement bas pour les biens immobiliers achetés en 2004, le niveau élevé des prix immobiliers ne permettant pas d'assurer un taux de rendement standard pour ce type d'actif

L'ECART DES PRIX EN DIX ANS A PLUS QUE DOUBLE

 

En 2015, nous avons repris cette étude pour nous interroger sur l'écart des prix immobiliers entre les appartements de la résidence de Grand Saconnex et les appartements de la résidence de Ferney-Voltaire, comparés en 2004.

Nous avons pris connaissance de l'ensemble des ventes intervenues sur les trois bâtiments du Grand Saconnex et sur le bâtiment de Ferney-Voltaire.

 

En dix ans, les prix de la résidence de Ferney-Voltaire ont augmenté d'environ 40 %, tandis que l'augmentation des prix de la résidence de Grand Saconnex atteint environ 80 %.

 

Les taux de change ont également évolué dans le même sens, creusant l'écart entre les prix genevois et ceux du Pays de Gex.

 

 

Ecart des estimations entre les deux appartements en 2014

 

 

Grand Saconnex

Ferney-Voltaire

Prix de vente 2004

580 000 CHF

196 730 €

Estimation 2014

1 045 000 CHF

275 000 €

Estimation € / surface française

12 093

4 263

Niveau comparé des estimations

283

100

 

Les tendances des marchés immobiliers 2004 se sont inversés :

 

- la croissance des prix dans le canton de Genève serait deux fois supérieure à celle des prix immobiliers sur la dernière période de dix ans

- si les prix des logements anciens ont toujours tendance à augmenter pour suivre les prix des logements neufs, signe de persistance de marchés immobiliers structurellement déséquilibrés, les rendements des biens immobiliers sont redevenus attractifs, le taux d'intérêt en euro étant nul et le taux d'intérêt en franc suisse étant désormais négatif

 

D'autre part, la parité prise en compte pour 2014 est de 1,20 Franc suisse pour 1 Euro alors qu'elle était de 1,50 Franc suisse pour 1 Euro dans notre étude de 2004.

 

L'augmentation très importante de l'écart des prix immobiliers entre la zone suisse et la zone française frontalière ( écart de prix de 100 à 176 en 2004, écart d'estimation de 100 à 283 en 2014) devrait entraîner un déplacement de population en zone française frontalière où les biens immobiliers sont devenus comparativement nettement moins coûteux qu'à Genève, réduisant dans un second temps l'écart de prix constaté entre les deux zones, l'augmentation de la demande devant tirer les prix à la hausse en zone frontalière.

 

Ce phénomène devrait être d'autant plus prononcé depuis l'abandon pat la Banque Nationale Suisse en date du 15 janvier 2015 du cours plancher de 1,20 CHF pour 1€, le taux de change oscillant désormais aux environs de 1,08 CHF pour 1 €, soit un gain de pouvoir d'achat conséquent pour les détenteurs de Franc suisse qui achètent leur bien immobilier en France en Euros, à cause de la valorisation du Franc suisse.

 

Nous n'observons pas ce mouvement  vers la zone frontalière française en 2015. En effet, la situation transfrontalière est marquée par des incertitudes sur la situation des travailleurs frontaliers concernant l'attribution des permis de travail ou par l'accroissement des coûts de couverture sociale des frontaliers. Ces incertitudes et l'accroissement de ces coûts ont même entraîné des déplacements inverses, certains résidents en France frontalière désirant s'installer ou se réinstaller dans le canton de Genève ou le canton de Vaud voisin.